Непростая экономическая ситуация и дисбаланс между уровнем оплаты труда и ростом цен на недвижимость заставляют многих людей из регионов рассматривать возможность  внутренней экономической миграции в столицу. По сравнению с провинциальными городами-миллионниками уровень оплаты труда в столице отличается как минимум в два раза (соответственно, в небольших городах и посёлках этот разрыв более значительный), при этом цены на недвижимость во многих городах постепенно подтянулись если уж не к московским, то к подмосковным.

Окраины Новосибирска и Подмосковье. Сравнение цен на бюджетную недвижимость

Подыскивая функционально аналогичное жильё для сравнения с городами-спутниками Москвы, стоит ориентироваться не столько на расстояние в километрах от центра, сколько на то, за какой временной отрезок это расстояние может быть преодолено. Учитывая высокую степень развитости транспортной инфраструктуры Москвы и ближайших городов Подмосковья, функциональный аналог может находиться гораздо дальше от центра Москвы. Поэтому под такое определение подходят не столько окраины крупных региональных конгломераций, но и просто отдалённые районы самих крупных городов.

К примеру, город-спутник Мытищи с населением 250 тыс. чел. находится в 19 км. от центра Москвы, что делает его условно схожим с новосибирским Бердском. Однако, учитывая разницу в уровне обеспечения транспортной инфраструктурой, расстояние до Бердска на общественном транспорте будет преодолено в 2 раза дольше, чем от Москвы до Мытищ. В случае использования автомобиля какие-либо сравнения вообще не могут быть корректны, так как постоянные пробки по Бердскому шоссе превращают поездку в лотерею. Поэтому для сравнения более справедливо будет брать, например, Первомайский район Новосибирска.

В этих параметрах можно сравнивать текущие предложения, например квартиру-студию в ЖК «Весенний» (Первомайский район Новосибирска) и ЖК «DOM SMILE» (Мытищи). Предложение актуально на май 2023 года.

ЖК «DOM SMILE»
студия
22.37 кв.м.
цена от 3 600 000 руб.

ЖК «Весенний»
студия
22.21 кв.м.
цена от 2 800 000 руб.

При прочих равных, таких как архитектура жилого комплекса, планировочные решения и площадь помещений, данное сравнение скорее склоняет купить студию в Подмосковье, чем на окраине Новосибирска. Разница же в цене весьма незначительна, особенно учитывая гораздо большую инвестиционную привлекательность подмосковного варианта.

Разница между квартирой и апартаментами

Для жителей регионов РФ понятие «апартаменты» в контексте определения формата мало знакомо, так как подобный тип недвижимости представлен весьма нерепрезентативно. По внешним признакам отличить малогабаритную квартиру-студию от апартаментов зачастую невозможно.

Если говорить максимально упрощённо, то разница между жилой недвижимостью и апартаментами в основном юридическая. Апартаменты – исключительно коммерческая недвижимость, выведенная за рамки социальных обязательств жилищного кодекса РФ. Это, в том числе, означает, что регистрация в такой недвижимости возможна только временная (как в гостинице) и не действуют социальные нормы расселения, так как объект воспринимается как площадь для временного проживания. Также не будут работать законы о единственном месте проживания (в отличие от квартиры на такой объект может быть наложен арест и изъятие по просуженным задолженностям) и правах на расширение жилплощади – сколько бы человек там ни было зарегистрировано и проживало по факту.

В физическом смысле разницы между квартирой  (студией) и апартаментами практически нет. Особенно в краткосрочной перспективе, если воспринимать такую недвижимость как временную альтернативу. Апартаменты обеспечивают такой же минимально необходимый уровень комфорта - гигиена, сон, приём пищи – как и малогабаритная квартира. Различие будет выражаться в том, что квартира или даже комната сделают вас «москвичом», а апартаменты – нет. Собственно говоря, это обстоятельство является одним из основных факторов развития рынка апартаментов в московском регионе. Таким образом, регулируется прирост населения, на которое должны распространяться социальные обязательства, реализуемые из бюджета Москвы и области.

Тенденции

Региональный рынок недвижимости в основном демонстрирует рост цен. Исключение составляют лишь некоторые регионы юго-запада РФ с неспокойной обстановкой, но можно с уверенностью говорить о том, что по мере стабилизации ситуации цены в этих регионах будут расти в соответствии с общими трендами рынка. Вопреки прогнозам на падение рынка, только за апрель 2023 года средняя цена квадратного метра выросла в Новосибирске на 1,3%, в Екатеринбурге на 2,3%, Нижнем Новгороде на 1,9%, Челябинске на 6,6%, и это при том, что базовая стоимость и так находится на уровне, не коррелирующим с экономическими возможностями большинства жителей этих городов. В том же апреле цена квадратного метра в Москве выросла на 0,7%, а вот в Московской области, наоборот, снизилась на 0,2%.

Подобная динамика делает предложение покупки апартаментов в Подмосковье привлекательным относительно как регионов, так и столицы. При этом цена аренды сопоставимых предложений в крупных региональных центрах и Подмосковье в среднем отличается в 2 раза в пользу последнего. Также следует отметить, что рынок аренды в Подмосковье гораздо активнее, а это значит, что в случае использования апартаментов в инвестиционных целях, для сдачи в аренду, простоев будет меньше, а совокупная доходность выше.