Строительство модульных зданий осуществляется в максимально сжатые сроки благодаря использованию блок-модулей – объемных конструкций, из которых и монтируется модульное здание.

Блок-модуль представляет собой рамную несущую конструкцию, которая имеет также пол, крышу и стены (при этом в модульном здании стены блок-модуля играют роль внутренних перегородок, а в случае необходимости создания больших помещений такие стены могут отсутствовать).

Для потребителя решающее значение приобретают материалы, из которых создается блок-модуль: из чего изготовлена несущая конструкция и стены. Именно от этого будет зависеть долговечность модульного здания, его устойчивость к нагрузкам, температура эксплуатации, пожарная безопасность.

Блок-модули бывают различных типов: сборно-разборные и цельносварные. К преимуществам сборно-разборного блок-модуля относится его компактность при транспортировке, что снижает стоимость его доставки. Однако на сборку такого модуля потребуется время и усилия нескольких человек. Цельносварной блок-модуль транспортируется в готовом виде, что несколько дороже транспортировки транспаков, зато не требует сборки и более надежен – ведь все соединения в нем сварные, нет сборных элементов, нет риска ошибок при сборке его на площадке.

Преимуществом цельносварных блок-модулей является также возможность установки закладных для крепления мебели и оборудования в соответствии с утвержденными планировками, монтажа инженерных сетей, в том числе электропроводки и электроустановочных изделий, систем водоснабжения и водоотведения, отопления, локальных вычислительных сетей.

Сборка модульного здания осуществляется посредством монтажа блок-модулей на подготовленное основание и их соединения между собой слесарным методом без использования сварки. Таким образом, модульное здание является сборно-разборным и может быть в любое время демонтировано и передислоцировано, либо трансформировано. При этом каждый отдельный модуль может эксплуатироваться как составной элемент здания либо в качестве самостоятельной единицы.

В отличие от традиционных технологий капитального строительства, качество блочно-модульного здания зависит, прежде всего, от качества работы завода-изготовителя, качества проектирования и изготовления каждого блок-модуля и здания в целом, и в меньшей степени определяется квалификацией специалистов, работающих на строительной площадке. Поэтому монтаж здания может выполняться как строительно-монтажным управлением завода-изготовителя, так и собственными силами заказчика или внешним подрядчиком. Для гарантии правильности выполнения сборки здания большинство изготовителей предлагает своим заказчикам услугу шеф-монтажа.