В соответствии с законодательством РФ недвижимостью являются участки земли, недр и все сооружения, которые прочно связаны с землей. Кроме этого, к недвижимому имуществу отнесены воздушные и морские суда, зарегистрированные в установленном порядке (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ).

Гражданин либо юридическое лицо могут продать, купить, подарить, унаследовать подобные объекты. Чтобы избежать возможного риска, целесообразно воспользоваться услугами юриста. В его арсенале – знание законов, грамотное их толкование, опыт в сопровождении сделок.

Юрист по недвижимости – кто это

На него возлагается обязанность тщательно проверить все документы, чистоту договора, оценить условия сторон. В завершение своей работы он должен сказать: я предусмотрел все возможные опасности и сделал все, чтобы их избежать.

Требования к специалисту

• высшее или средне-специальное юридическое образование;
• знание земельного, гражданского, административного, уголовного права;
• постоянное изучение изменений в законодательстве и применение их на практике.

Дать правовую оценку намечающейся сделке под силу и студенту ВУЗа, а защитить права одной из сторон сможет уже состоявшийся юрист по недвижимости. Более расширенные полномочия у адвоката. Он вправе затребовать информацию в государственных органах, принять участие в следственных действиях.

Деятельность юриста по недвижимости

Купить и продать можно любую собственность. В отношении государственной существуют ограничения, которые регулируют соответствующие органы. Физические и юридические лица совершают сделки с жильем, промышленными и коммерческими объектами.

Проблемные ситуации:

1. Развод супругов и раздел имущества. Необходимо различать совместно нажитую и личную собственность. Квартира, приобретенная в браке, делится в равных долях (ст. 39 Семейного Кодекса РФ). Если же подарена или унаследована одному из супругов, то принадлежит только ему. Когда в покупку жилья вложен материнский капитал, то часть недвижимости причитается ребенку, делится только остаток доли. Разобраться в подобных обстоятельствах поможет юрист.
2. Получение наследства. Разъяснить порядок очередности; напомнить о сроках; дать консультацию о фактическом вступлении в наследство, о выморочном имуществе сумеет квалифицированный специалист.
3. При банкротстве вызовут сомнения сделки с недвижимостью, которые заключались за 1 год до подачи заявления о финансовой несостоятельности (ст. 61.2 ФЗ 127 от 26.10.2002 г.).
4. При покупке-продаже коммерческих объектов требуется тщательное изучение причин такой операции. Необходимо исследовать документы на земельный участок и само строение.

Рабочий процесс юриста по недвижимости

1. Проверка сделок. Для этого специалист проверит и проанализирует информацию. Он закажет расширенную выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН). По надобности затребует архивные документы: домовую книгу, разрешение на строительство, записи о категории земельного участка. Может оказаться, что жилой дом возведен на территории природоохранной зоны. Продать его невозможно.
2. Отслеживание ограничений. Например, квартира находится в аресте или доля в ней принадлежит несовершеннолетним. Жилье нельзя продать или купить.
3. Сбор информации о продавце, являющемся физическим лицом. Интересуют такие сведения, как:
   • факт регистрации брака (некоторые сделки можно совершать только при согласии второго супруга);
   • запущенная процедура банкротства (имущество находится под контролем арбитражного управляющего);
   • наличие исполнительного производства или судебного дела, по которому возможна конфискация имущества либо его арест.
4. Изучение сведений о продавце – юридическом лице. Имеется ли его добровольное согласие на заключение договора, обладает ли доверенное лицо полномочиями.
5. Оформление сделки. Изучив всю информацию, юрист составит соглашение. Возможно решение вопросов с ипотекой, материнским капиталом, залогом недвижимости.
6. Сопровождение. Юрист проверит правильность оформления документов в банке, проследит за регистрацией права собственности в Росреестре.
7. Обнаружив признаки мошенничества, юрист примет меры безопасности. Он предупредит клиента о спорных моментах, при необходимости будет участвовать в судебном разбирательстве или в следственных действиях.

Обязанности риелтора

Задача риелтора – найти недвижимость в соответствии с требованиями заказчика. За услуги клиент платит комиссию. Продавец квартиры или дома, как правило, оплачивает примерно 3-5% от стоимости жилья, арендатор – 50-100% ежемесячной суммы аренды одноразово.

Риелтор должен хорошо ориентироваться на рынке недвижимости, знать основы законодательства и маркетинга. В его функции входит изучение объекта и сопутствующей инфраструктуры, детальное описание жилплощади, фотографирование.

Деятельность риелтора

1. Получив информацию, сотрудник размещает ее на сайте агентства и подыскивает потенциальных покупателей/арендаторов. Риелтор предлагает клиенту разные варианты.
2. Проводят осмотр и оценку недвижимости. Начинается сбор и подготовка необходимых документов.
3. Переговоры сторон. Вопросы разбирают при встрече в офисе или по телефону.
4. Риелтор обязан обеспечить безопасность клиента от возможного риска при покупке или аренде объекта (жилого, коммерческого). Необходимо убедиться в подлинности документов (паспорта, свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН). Следует проверить недвижимость на наличие скрытых недостатков (исправность сантехники, наличие электричества, канализации).
5. Если стороны не имею замечаний, они подписывают договор. Риелтор порекомендует дальнейший алгоритм действий – оформление и регистрация собственности.

Особых требований к работе агентств недвижимости закон не выдвигает. Лицензирование деятельности – дело добровольное. Но клиент больше доверяет той организации, которая зарегистрирована в качестве юридического лица и стоит на налоговом учете. При возникновении неприятной ситуации с агентства можно взыскать убытки (ст.15 Гражданского Кодекса РФ).

Различия между юристом по недвижимости и риелтором

Казалось бы, представители обеих профессий делают одно дело – помогают купить или продать недвижимое имущество. Их главное отличие заключается в оформлении документов.

Юрист полностью проверяет данные об объекте, его продавце. Информацию используют при составлении договора купли-продажи. Сделка должна быть чистой, прозрачной, не доставлять осложнений сторонам соглашения.

Риелтор ищет подходящий объект недвижимости, оказывает помощь в переговорах. Доскональная проверка документов в его обязанности не входит. Как правило, он пользуется разработанными типовыми бланками для оформления соглашения.

Кого выбрать – решает заказчик. Когда есть сомнения по поводу недвижимого имущества, есть смысл воспользоваться помощью и юриста, и риелтора. Их совместный опыт поможет избежать рисков и провести сделки с высокой надежностью.