Перепланировка квартиры — сложный процесс, который требует тщательной подготовки и согласования с соответствующими органами. Владельцы жилья, желающие изменить планировку своей квартиры, должны не только продумать проект изменений, но и учесть юридические и технические ограничения, а также соблюсти порядок оформления изменений.

В этой статье мы рассмотрим все этапы перепланировки: от зарождения идеи до регистрации изменений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Следуя изложенному порядку, вы сможете провести перепланировку с минимальными рисками и получить на руки документы, подтверждающие законность произведённых изменений.

Идея перепланировки и её обоснование

Первый шаг в процессе перепланировки — формирование идеи. Важно чётко понимать, какие изменения вы хотите внести и зачем. Например, вам может понадобиться объединение кухни с жилой комнатой, расширение ванной комнаты за счёт коридора или создание дополнительной комнаты.

Определение целей и задач перепланировки поможет вам оценить, насколько реально осуществить задуманное, и какие изменения будут наиболее эффективными.

Ограничения и запреты

Прежде чем приступить к реализации идеи, необходимо ознакомиться с существующими в РФ и вашем регионе ограничениями и запретами. Чтобы было проще ориентироваться, сгруппируем их по смыслу, выделив ключевые моменты:

1. Безопасность превыше всего.

• Нарушение конструкции здания. Запрещено всё, что может ослабить несущие конструкции или привести к их разрушению: демонтаж несущих стен, пробивка отверстий в пилонах и колоннах, устройство штраб в горизонтальных швах плит перекрытий, увеличение нагрузки сверхдопустимой.
• Проблемы с вентиляцией. Нельзя ликвидировать, изменять сечение или демонтировать вентиляционные каналы и короба — это может нарушить воздухообмен во всём доме.
• Пожароопасные решения. Запрещено всё, что противоречит нормам пожарной безопасности.

2. Комфорт для всех жильцов.

• Ухудшение условий проживания. Не допускается перепланировка, ухудшающая условия проживания как в вашей квартире, так и у соседей. Сюда относится затруднение доступа к инженерным коммуникациям, шумные работы, изменение потребления ресурсов и пр.
• Непригодное жильё. Нельзя создавать помещения, непригодные для проживания.
• «Мокрые зоны» над жилыми помещениями. Ванную, туалет или совмещённый санузел запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями.
• Нельзя устанавливать тёплые полы, подключив их к батареям центрального отопления или к общедомовой системе горячего водоснабжения.
• Ограничения по антресолям. Площадь всех антресолей не должна превышать 40% от площади перепланируемого помещения.

3. Сохранение внешнего облика дома.

• Фасадные изменения. Запрещены изменения фасада, влияющие на внешний облик дома: устройство мансардных окон, изменение высоты конька крыши, устройство наружных тамбуров и витрин.
• Вентиляционные короба. Нельзя размещать вентиляционные короба и дымоходы на главном фасаде.

4. Ограничения, связанные с общим имуществом.

• Чердак и технический этаж. Нельзя «присвоить» чердак и технический этаж, так как они относятся к общему имуществу жильцов.
• Общедомовые коммуникации. Запрещено устанавливать отключающие устройства на общедомовых сетях, если это влияет на соседей.
• Присоединение балконов и лоджий. Создание единого пространства из тёплого помещения (комнаты или кухни) и холодного (балкона или лоджии) строго запрещено. Такое объединение нарушает тепловой контур здания, негативно влияет на систему отопления и может привести к повреждению несущих конструкций дома.

5. Запрет на работы в аварийных домах.

• Проведение перепланировки в доме, признанном аварийным, запрещено.

6. Дополнительные ограничения.

• Объединение с газифицированным помещением. Нельзя объединять газифицированную кухню с жилой комнатой.
• Кухня без естественного освещения. Кухня всегда должна иметь окно.

Подготовка проекта

После того как идея обоснована и изучены ограничения, необходимо разработать проект перепланировки. Проектная документация должна включать чертежи с указанием планируемых изменений, расчёт нагрузок на несущие конструкции, а также схемы инженерных сетей. Этот проект разрабатывается проектными организациями или специалистами с допусками СРО и должен соответствовать строительным нормам и правилам.

Согласование перепланировки

Когда проект готов, следующим этапом является его согласование с органами муниципальной власти. Для этого потребуется подать заявление и пакет документов в администрацию города или орган, осуществляющий согласование. В пакет документов входят:

• Заявление о намерении провести перепланировку.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Проект перепланировки.
• Прочие документы (в зависимости от ситуации).

Подать документы можно лично в администрации, через МФЦ или онлайн, через портал Госуслуг или сайт органа, осуществляющего согласование перепланировки.

Документы рассматриваются в течение 45 дней и, при отсутствии замечаний, выдаётся разрешение на проведение перепланировки.

Проведение работ

Получив разрешение, можно приступать к выполнению ремонтно-строительных работ. Важно соблюдать установленные сроки и режим проведения работ, указанные в разрешении. Работы должны выполняться в строгом соответствии с утверждённым проектом и желательно под контролем специалистов проектной организации.

Приёмка работ

По завершении работ необходимо провести приёмку. Для этого создаётся приёмочная комиссия, которая оценивает соответствие выполненных работ проектной документации. Если все работы выполнены корректно, то комиссия в течение 30 дней подписывает акт о завершении перепланировки.

Регистрация изменений в ЕГРН

Последним этапом является регистрация изменений в ЕГРН. Для этого необходимо предоставить в МФЦ или напрямую в Росреестр следующие документы:

• Акт о завершении перепланировки, подписанный приёмочной комиссией.
• Обновлённый технический план квартиры.
• Заявление о внесении изменений в ЕГРН.

После рассмотрения документов изменения будут внесены в реестр, и вы получите обновлённые правоустанавливающие документы на квартиру. Важно помнить, что перепланировка квартиры считается завершённой со дня внесения изменений в сведения ЕГРН.